방콕 오피스 시장 임차율이 2004년 이후 처음으로 80% 아래로 떨어졌다.

신규 A급 오피스 공급이 대거 쏟아지면서 기존 건물에서 세입자들이 빠져나가자, 건물주들은 임대료 인하, 리노베이션, 용도 전환 등 대응책 마련에 나서고 있다.

태국 리서치업체 CBRE 태국에 따르면 2025년 2분기 방콕 오피스 시장의 전체 임차율은 79.3%로 집계됐다. 이는 2004년 이후 처음으로 80% 선이 무너진 것이다.

CBRE는 “2004년에는 임차율이 반등세를 보이며 2005~2006년에 85% 이상으로 올라갔지만, 올해 하락은 신규 초대형 오피스 완공으로 인한 공급 과잉이 원인”이라고 설명했다.

올해 2분기 신규 공급은 총 14만5,814㎡에 달했다.

원 방콕 타워 5(10만534㎡), 센트럴파크 오피스(6만㎡)가 대표적이며, UOB 사톤 빌딩 리노베이션으로도 1만2,000㎡가 추가됐다. 이들 A+급 오피스는 국제적 수준의 설계, 대규모 리테일, 친환경 인증 등을 갖춰 다국적 기업들의 이전 수요를 끌어들이고 있다.

순수요(Net take-up)는 3만6,825㎡로 플러스 흐름을 보였지만, 이는 주로 방콕 북부 비(非)CBD 지역의 A급 오피스로의 이전에 따른 것이다. 보험사, 대기업, 물류회사가 주요 임차층으로 꼽혔다. 이에 따라 해당 지역 A급 오피스 임차율은 65% 이하에서 71% 이상으로 상승했다. 반면 구형 B급 빌딩은 세입자 이탈이 가속화됐다. 일부 건물은 아예 호텔이나 다른 용도로 전환되기도 했다.

CBRE는 단순한 임대료 인하만으로는 세입자를 붙잡기 어렵다고 지적했다. 지속가능성, 웰니스, 디지털 인프라 등 최신 사무환경 수요를 충족시킬 수 있는 것은 신규 건물뿐이라는 것이다. 올해 순수요는 전년 대비 10~15% 증가할 것으로 전망되지만, 신규 A급·A+ 오피스에 집중될 것으로 예상된다.

현재 원 방콕은 다섯 개 오피스타워 중 두 개를 완공했으며, 임대료는 ㎡당 약 1,500바트 수준이다. 타워 4의 임차율은 85%, 타워 3은 60%를 기록했다.

CBRE는 “방콕 오피스 시장은 이제 단순히 빈 공간을 채우는 문제가 아니라 품질, 효율성, 장기적 적응력이 핵심”이라며 “구형 빌딩은 리포지셔닝 없이는 세입자 유출이 불가피하다”고 강조했다.